Remember this as a rule set in stone: until the papers are signed there is no legal obligation to either buy or sell. So from the acceptation of the offer until the completion day allot of unpleasant things can happen. Here some experienced I've heard:
If the buyers wants the property to be removed from the market, they can propose a preliminary agreement: both buyer and seller agree to pay a deposit (eg 2% of the property price). If either side tries to back out of the sale, or change the price without good reason, or delay the process without good reason, their payment is forfeit to the other party.
Important: the agreement should list those things which would allow for an alteration, such as problems with the survey, and specify that the exclusivity is for a limited period, usually about 10 days from receipt of the contract.
Please note: in all the following cases the buyers had lost time and money since surveyor, estate agent and legal fees involved in buying property are non-refundable.
1. The plan of the flat attached to the contract was not representing correctly what was sold at the viewings. In particular the balcony was not appearing in the plan and therefore illegal. (It happens very often in London, means that it was built on the top of the neighbor's roof without any consent or planning approval). My friend stepped out.
2. Gazumping. The seller who has already accepted my friend's offer then went on to accept a higher offer, pushing them out of the picture. It's not the seller's estate agent fault: she is legally obliged to inform them of any offers made on their property, and it is up to the seller whether or not they consider them.
2. Gazumping. The seller who has already accepted my friend's offer then went on to accept a higher offer, pushing them out of the picture. It's not the seller's estate agent fault: she is legally obliged to inform them of any offers made on their property, and it is up to the seller whether or not they consider them.
If the buyers wants the property to be removed from the market, they can propose a preliminary agreement: both buyer and seller agree to pay a deposit (eg 2% of the property price). If either side tries to back out of the sale, or change the price without good reason, or delay the process without good reason, their payment is forfeit to the other party.
Important: the agreement should list those things which would allow for an alteration, such as problems with the survey, and specify that the exclusivity is for a limited period, usually about 10 days from receipt of the contract.
3. Chain collapse. Be in a chain it's a delicate situation, if one transaction falls
through or is delayed, the consequences affects everybody in the line. It happened actually to us, twice. The first time we were not ready to exchange when all the other buyers were. The property went back on the market and had been sold in 2 days. The second time the sellers who lived in the apartment couldn't find a property before our mortgage offer expired, and refused to move out before.
Chains collapse for a variety of reasons:
4. New Built with a problem. A friend put down the deposit for a property sold off-plans. Once built it reveled a sever problem of humidity. My friend decided to step out, loosing the deposit.
In case you find yourself in a similar situation of the ones listed above, feel free to contact me.
I might be able to put you in contact with those friends that went already through it.
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Da ricordare come una legge divina: fino a che i contratti non sono firmati non c'e' nessun obbligo né di vendere né di acquistare la proprietá.
Le catene si interrompono per diverse ragioni:
In caso vi troviate in una situazione analoga a quelle descritte sopra, provate a contattarmi.
Potrei riuscire a mettervi in contatto con chi ci é giá passato.
Chains collapse for a variety of reasons:
- Tight deadlines for paperwork being missed or finance falling through at the last minute.
- Buyers withdrawing their offer or sellers having second thoughts about selling their property.
- Survey - currently undertaken late on in the process - revealing some problem.
- Gazundering: the buyers reduce their offer at the very last minute.
4. New Built with a problem. A friend put down the deposit for a property sold off-plans. Once built it reveled a sever problem of humidity. My friend decided to step out, loosing the deposit.
In case you find yourself in a similar situation of the ones listed above, feel free to contact me.
I might be able to put you in contact with those friends that went already through it.
---------------------------------------------------Italian Version-----------------------------------------------------
Da ricordare come una legge divina: fino a che i contratti non sono firmati non c'e' nessun obbligo né di vendere né di acquistare la proprietá.
Quindi da quando l'offerta viene accettata a quando si ottengono le chiavi della proprietá possono succedere un sacco di cose spiacevoli.
Alcune delle esperienze che ho sentito:
Nota bene: in ognuna delle situazioni descritte di seguito gli acquirenti hanno perso tempo e denaro dal momento che i rilievi, le provvigioni degli agenti e tutte le spese legali non sono rimborsabili.
1. La pianta dell'appartamento allegata al contratto non corrisponde a quello che é stato venduto a parole durante le visite. In particolare nel caso della mia amica un balcone non compariva nella pianta ed era quindi illegale. (Capita spesso a Londra, il tetto del vicino di casa viene convertito in terrazzo senza approvazione né del vicino né del comune). La mia amica si é ritirata dall'acquisto.
2. Gazumping. Il venditore che ha giá accettato la tua offerta, ne accetta successivamente una piú alta. Contrariamente a quanto si puó pensare non é colpa dell'agente immobiliare, che é legalmente obbligato a comunicare qualsiasi offerta al venditore, il quale puó poi decidere di conseguenza.
Se gli acquireti vogliono togliere la properietá dal mercato, possono proporre un preliminary agreement: sia il venditore che l'acquirente concordano di dare un deposito (esempio 2% del costo della proprietá). Se una qualsiasi delle parti cerca di tirarsi indietro, o cambia il prezzo senza una buona ragione, o ritarda il processo di acquisto senza una buona ragione, la sua parte va automaticamente all'altra.
Importante: l'accordo dovrebbe contenere la lista di cosa puó costituire un cambiamento, come problemi con la perizia, e specificare che é valido solo per un determinato periodo, solitamente 10 giorni dalla consegna del contratto.
3. Rottura della catena. Essere in una catena é una situazione delicata, se una transazione cade o viene ritardata, le conseguenze ricadono su tutti i partecipanti. É quello che é successo a noi, 2 volte. La prima volta non eravamo pronti a scambiare quando tutti gli altri lo erano. La proprietá é tornata sul mercato e venduta in 2 giorni. La seconda volta i venditori, che vivevano nell'appartamento, non hanno comprato una casa prima che la nostra offerta di mutuo scadesse, rifiutandosi di uscire prima.Se gli acquireti vogliono togliere la properietá dal mercato, possono proporre un preliminary agreement: sia il venditore che l'acquirente concordano di dare un deposito (esempio 2% del costo della proprietá). Se una qualsiasi delle parti cerca di tirarsi indietro, o cambia il prezzo senza una buona ragione, o ritarda il processo di acquisto senza una buona ragione, la sua parte va automaticamente all'altra.
Importante: l'accordo dovrebbe contenere la lista di cosa puó costituire un cambiamento, come problemi con la perizia, e specificare che é valido solo per un determinato periodo, solitamente 10 giorni dalla consegna del contratto.
Le catene si interrompono per diverse ragioni:
- Mancate scadenza per la presentazione dei documenti o problemi con l'erogazione del mutuo.
- Ripensamenti, da entrambe le parti.
- Perizie, attualmente lasciate per ultime, che rivelano qualche problema nella proprietá.
- Gazundering: i compratori abbassano la cifra all'ultimo minuto.
In caso vi troviate in una situazione analoga a quelle descritte sopra, provate a contattarmi.
Potrei riuscire a mettervi in contatto con chi ci é giá passato.